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從日劇看東京房地產 – 東京女子圖鑑(二) –

2017/07/10

從日劇看東京房地產 – 東京女子圖鑑(二) –

承接東京女子圖鑑(ㄧ)，繼三軒茶屋與惠比壽，隨著人生經驗與工作歷練的增加，綾又開始對於生活的現狀產生不滿與質疑，她接著要搬去東京23區的哪裡呢?讓我們繼續看下去。

三、銀座

東京女子與銀座

在30歲過後，我轉職到的新公司是總公司位於銀座的外資品牌企業。第一次與直屬上司吃飯，被問到住在哪裡時，上司在聽到惠比壽後，只噗哧笑了一聲說：「那不是給年輕的女孩住的地方嗎?」。接著又說：「即便要勉強自己，人還是應該趁年輕時住在被一流事物所包圍的地方。」

人生在30歲前半階段的我，目前所交往的男朋友，是一位自小在銀座長大，身為日本橋和服老舖第二繼承人的風雅男子。但正是這樣出身的一位男子，對他而言，一位出色的日本女性如果到了30歲後，要是還沒去過位於銀座一丁目的歌舞伎座觀看演出的話，是一件有失身份與體面的事情。

圖1 銀座街景 與 歌舞伎座

以上兩句話，是故事的主角—綾，藉其被視為有著所謂「上流社會」地位的朋友，用於形容「銀座」所用的話語。正是因為是出自這樣社會地位人士之口，雖然某種程度語氣不禁讓人覺得有點傲慢，但也顯現出「銀座」在東京人心中的特殊地位。在地理上來說，「銀座」區域為有樂町車站以東，被首都高速公路包圍的區塊，共由8個小區塊所構成，區域內主要的車站有東銀座站、銀座站與銀座一丁目站(如圖2)。另外從社會經濟層面來說，銀座已多年蟬連全日本地價最貴的地方，再加上日本國內知名老舖、世界各大名牌旗艦店亦聚集於此，故能在銀座持有不動產或居住地址有著「銀座」二字的人，往往會被東京人視為人生勝利組而投以羨慕的眼光。

正因為銀座在東京人心中有著如此特殊的地位，建議台灣投資人看待銀座區域的住宅不動產物件時，切勿單純從台灣人角度出發，認為現在的東京不動產就是買方市場，就算物件是在銀座也不怕賣家不降價求售。如筆者只能在此誠心呼籲，若是物件本身沒有什麼大問題，只要是住址有「銀座」二字的住宅物件，你的競爭對手將不是只有華人或其他外國人，而是還有一拖拉庫的日本人。相信有去過銀座的讀者就知道，銀座大部份的區域都是被百貨商場或辦公大樓所佔據，一般住宅用公寓大樓數量本就稀少。故在「供給量有限」+「擁有銀座不動產的尊榮感(無價)」的雙重條件驅使下，銀座物件通常在市面上公開一個月內就會「被下架」了。筆者公司就曾發生過有某台灣買家非常中意某銀座物件，但因堅持尾數不讓他從80殺到50的話他就不買，最終不出三天該物件就被日本人買家以原價申購，台灣買家迄今仍深感扼腕的實際案例。

（二）銀座的新興據點—Ginza Six

銀座區域目前最新最夯的據點，若今年4月剛開幕的Ginza Six說第二的話，大概沒有其他設施敢說第一了。Ginza Six是銀座區域近年來最具指標性的再開發案，也是目前銀座區域內最大型的購物中心，是一個佔地約9,080㎡，總樓地板面積達148,700㎡的13層樓建築。其前身是一部分是松阪屋的銀座店(1924~2013)，剩下部分為同屬銀座六丁目10番地街區內的其他建築物。而這個計畫當初之所以能迅速推動，主要在於該街區區內多數建築物因為相當老舊，在整個街區被東京都指定為「都市再生緊急整備地域」後，由地區社區營造委員會開始積極推動都市更新所致。設施量體在營建上耗費約4年，整體的設施概念為「Life At Its Best 〜無與倫比的住居環境〜」，故除了用以營利的商場與辦公設施外，建物內亦保有多功能藝文展演廳、觀光支援站點、空中花園以及災害發生時之避難空間等具公益性質之設施。

設施內6樓引進了蔦屋書店(Tsutaya)，是商場的主要行銷亮點之一。蔦屋書店銀座店與其他的蔦屋書店不同，是一間以「藝術」與「日本文化」之融合為主題的大型店。該店除了目標成為世界上販賣最多藝術相關書籍的商業書店外，也在展覽空間販賣代表日本工藝文化的「日本刀」，是其他蔦屋書店、甚至是日本國內其他書店都難以想像的創舉。而蔦屋銀座店的另一個創舉，就是跟著它一併設立的STARBUCKS RESERVE® BAR! 各位讀者看到這可能會疑惑，不過就跟書店一起開的星巴克，有什麼了不起的? 各位客倌，請注意看店名的全名，最後可是還寫了一個「Bar」字。沒錯，這間星巴客不只賣咖啡，它還順便賣酒，這可就不是尋常星巴客會提供的服務了!下次各位讀者有空造訪銀座時，不妨順便來這間蔦屋書店走走，順便享受一下在星巴克內邊閱讀邊暢飲酒精飲料的另類樂趣吧!

圖3 Ginza Six 與蔦屋銀座店

四、豐洲

（一）東京女子與豐洲

「豐洲與銀座雖近在咫尺，但兩地的居民卻大不相同。居住在豐洲的家庭，平均家庭的年收入大約是1,000～2,000万日圓的程度，特別突出的超高收入人士在這區域雖相當罕見，但相對的為錢所困的家庭也不存在於此。這種帶著階級平等的安心感就這樣瀰漫在豐洲街頭的每個角落。」

「最近聽聞名模蛯原友里搬到了豐洲某棟高層公寓的頂樓，這應該能打破豐洲這種缺乏起伏的安心感吧!再怎麼說像蛯原友里(註:日本名模)這樣實現女人夢想的指標人物願意設籍於豐洲一事，就等同帶動豐洲向上爬升了一個等級一樣。」

以上兩句話，就是綾對於豐洲這個區域的形容。豐洲是綾在結婚後選擇居住的地方，由此就不難初步想像出豐洲＝中產階級家庭聚集地這般的地域意象。「豐洲」這個地名其實是1937年後才出現，是為了處理1923年所發生的東京大地震中倒壞的房屋建築殘骸而填海造陸而成的土地。豐洲區域的土地一直到1980年代末期，都還是做為工業區使用，一直到1988年地下鐵有樂町線連通豐洲部分開通後，整體的土地使用趨勢開始出現變化，原本的工業區土地開始變更為住宅或商業區土地，土地重劃作業也陸續開始推動。又豐洲地區因有著距銀座近、地價相對於其他都心地區較為便宜之優勢因素，高層住商混合大樓開始如雨後春筍般在豐洲車站周邊出現。此外，在2006年三井集團的大型購物商場—La La Port 豐洲開始營業後，豐洲的整體生活機能可謂已相當完備，目前豐洲地區的平均住宅單價，已是其所處行政區—江東區內最高的地段了。

看到這裡，各位讀者可能心理開始浮現一個疑問，那日本新聞吵的沸沸揚揚的「豐洲市場」呢?既然有「豐洲」兩字應該也在這個區域內吧?沒錯，讀者可以參考圖4內的地圖，區內南側的「市場前站」就是為了未來搬遷到豐洲的「築地市場」而設立的。雖然豐洲市場的硬體設備已完成，但因為地下水仍檢出汙染物質之故，並未在預定的時間內完成搬遷。現任的東京都知事小池百合子雖已在今年6月20號表明築地市場未來一定會搬遷到豐洲市場，但也坦言市場搬遷作業仍需與築地市場的業者協商之故，確切搬遷時間仍待討論。由此看來，「市場前站」欲擺脫東京23區內使用人數最少車站的頭銜，仍還有一段路要走啊!

圖4 豐洲區域圖

豐洲的地標商業設施—La La Port 豐洲

如同前文所述，豐洲地區在三井集團的La La Port落成後，對整個地區的再開發計畫來說，算是達成了一個重要的里程碑。La La Port 豐洲佔地約67,500㎡，總樓地板面積達164,900㎡，是一個以強調支援都心生活、形塑親水樂活空間樣貌為概念之大型購物廣場(見圖5)。廣場內聚集了近200家店鋪，同時商場內亦有電影院、藝術展演場地等文化休閒設施，提供整個豐洲地區、甚至是周邊中央區及江東區居民一個能滿足休閒、購物、交流需求之場域。

商場內部另一個特別的集客設施，就是日本國內首個讓兒童進行職業體驗的主題遊樂園—Kid Zania Tokyo。Kid Zania就如同一個兒童專用的城市，裡面所有建築物跟街道都比起現實生活都小了一號(見圖6)，而城市中的各個店鋪，就是小孩們可以進行職業體驗的現場。每位孩童在體驗職業工作之餘，店家會給予孩童「薪水」，而拿到薪水的孩童便可以拿去場內的店家進行消費，享受其他孩童提供的勞務或商品。這樣主題的遊樂設施不只可以提早讓孩童體驗職場，並從小就學習賺錢與消費的概念，相當受到孩童們的歡迎，故在世界各地大城市都有設點。對該主題樂園有興趣的家長們，如果有機會來到東京旅遊的話，不妨帶著您的小孩來豐洲體驗Kid Zania，說不定會得到出乎意料的樂趣喔～

圖5 La La Port 豐洲

圖6 KidZania

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