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充份展現日本「龜毛」民族性的房屋租賃制度 -關於日本房地產投資的兩三事(二)-

2017/04/19

(註1)部分台灣人習慣覺得自己來＝無本生意，但實際上並未考量自身的時間成本與無法量化的精神耗損，故本文以「成本內化」一詞取代「零成本」

 

一、租賃面

礼金、敷金、續約更新費、招租獎勵金(Incentive Fee)、仲介手續費、更新(續約)手續費等6個物件租賃時常見的名詞，相信對大部分台灣人來說是「有點熟又不太熟」的詞彙。簡單來說，6個名詞可先歸納為2個群組，分別是「房客要出的 (礼金、敷金、租約更新費) 」跟「房東要出的 (招租獎勵金、仲介手續費、更新(續約)手續費) 」。以下就詞彙的背景定義與金額分別進行說明。

 

(一)敷金

敷金就等同台灣人說的押金，這筆錢在房客入住時由房客繳納給物管公司，但大部分情況會由物管公司代為保管而不會匯進房東的戶頭。而這筆錢的用處，在於未來房客若是退租時，物件回復原狀所需的清潔修繕費會由該筆款項直接扣除，並採多退少補方式處理。敷金金額視情況而定，市場上行情大約是1~2個月的租金，如物件條件競爭激烈時，有時會以0押金來招攬房客。上述條件將由房東與物管公司依物件條件與客戶背景討論後決定。

 

(二)礼金

礼金對所有非日本人的外國人來說，其實是一筆謎一般的費用，因為它講白了就是「我的房子很搶手很多人要租，你想租的話就多付一點錢感謝我租給你吧」的一筆費用，並沒有什麼冠冕堂皇的收取理由。正因為如此，很多外國人在日本租房子時，因為覺得這筆支出有點莫名其妙，所以都會指定要找不收礼金的物件(包括筆者在內…)。但其實如果屋主所持有的物件在租賃市場上真的非常搶手的話，大部分日本人是會願意多出這一筆錢的。不過也因為不喜歡付礼金的日本人也越來越多，租賃市場上於是就出現一些有趣的招租手法。像是有些物件雖然標榜不收礼金，但它的租金其實比起同地段的相似物件貴了幾千塊，以日本大多數一次契約要訂兩年的方式來看，這種不收礼金的物件其實最後房客總共付出的成本比較收礼金者是更高的! 礼金金額與敷金相同，市場上行情大約是1~2個月的租金，而該物件是否具備收取礼金的條件，建議屋主以物管公司的建議為準，畢竟若為了強求礼金造成房屋難以出租，是有可能會落入得不償失的窘境啊。

 

(三)續約更新費

另一個對外國人來講也是有點謎的費用，就是續約更新費了。如同前文中所述，日本大部份的住宅租賃契約是兩年一約，那契約到期了怎麼辦呢?就要更新租賃契約。而在日本(至少在關東)更新租賃契約，房客是要付費的，一般是一個月份的租金!這筆費用真要追究緣由的話，只能說是一筆房客給房東「感謝你繼續讓我住在這裡」的謝禮，夠「有禮」但「沒理」了吧?但話說回來，對於房客來說，雖然是一筆有點討厭的費用，但對於房東來說，可就猶如「天上掉下來的禮物」啊!

 

(四)招租獎勵金

招租獎勵金(Incentive Fee)其實就是房東給其他租賃仲介業者的業績獎金，讓房東的物件可以由各家仲介業者帶看，並感謝業務在招租上的努力。這筆錢可由房東自行評估出租難易度後，決定要不要有這筆花費。不過俗話說得好，「重賞之下必有勇夫」，由人性角度出發來看，讀者如果自己是仲介的話，條件類似但一個你租出去有獎金，一個沒有的話，你會優先推薦哪一個?相信答案自不待言。招租獎勵金金額視情況而定，市場上行情大約是1個月的租金，房東可視招租狀況決定是否加碼。

 

(五)仲介手續費

仲介手續費就如同字面上的意義，是付給仲介處理所有招租相關業務的手續費，這筆費用原則上是必要性的支出(註2)；而手續費金額的部分，一般規定是1個月的租金。

 

   (六)更新(續約)手續費

2年租約到期續約時，支付給協助續約事項的管理公司的報酬費用。一般而言是房客支付的續約更新費的百分之50作為手續費。

 

(註2)因筆者並無法100%確定日本國內是否有不收招租仲介手續費的物業管理公司，為求內容客觀之故，文中用了「原則上」一詞來修飾語句。

 

二、管理面

房東在委託物業管理公司協助代管時，主要會發生管理委託費用、稅務處理委託費用(實際上是付給稅理士而非管理公司)兩大費用，以下就這兩項物業管理面支出名目的背景定義與金額分別進行說明。

 

(一)管理委託費用

管理公司畢竟不是做義工，所以房東應該要付給管理公司的酬勞還是要給的。這筆費用的市場行情價是物件月租金的5%，雖然市面上亦有許多削價競爭的管理公司，願意接受低於5%的酬金行情。但俗話說得好「羊毛出在羊身上」，筆者雖然不敢說該些業者的服務品質一定會打折扣，但風險基本上一定是比較高的。另外也有一些例子，是海外投資人為貪圖每個月較便宜的代管費，選了名不見經傳的小公司，結果最後公司負責人捲款潛逃，造成投資人求償無門，不可不慎。

 

除了一般的代管方式，相信不少投資人也有聽過「保證租金」這個名詞。其實這個名詞簡單來說，就是你先把房子租給管理公司，管理公司再租給其他房客，房東實際上每個月是向管理公司收取租金，而非房客。這個方式的好處，在於投資人可以完全避開空屋風險，因為你的「房客」就是管理公司本身，空屋風險等於是轉嫁到管理公司上。不過有得必有失，管理公司負擔了空屋的風險，自然就不可能以市場行情價向你承租，相信這個道理大部份的人都懂。那「保證租金」的行情大概是多少呢?以一般行情來說，管理公司大約會以該區域行情價的9折向房東承租。但筆者要特別告訴各位讀者的是，保證租金的合約簽定、租金金額確定後，管理公司才會開始招租。也就是說，如果今天管理公司有本事以高於區域行情找到租客的話，房東可是不能因為看到最終租金比自己的簽約價格高，就要求解除保證租金的契約喔!講到最後還是那句老話，海外投資前請充分檢視當地市場並評估好自己的風險承擔能力，確實遵守當地的遊戲規則才是長久投資之道。

 

(二)稅務處理委託費用

在人家的地盤上賺錢卻不想繳稅，不只在道德上過意不去，也是犯法的行為。原則上外國人在日本的不動產收入，要先預繳20.42%的所得稅後，於次年再向相關主管機關申請退稅(註3)。而申請退稅，需要有合法簽證的稅理士代為執行，想當然爾，要人提供技術服務的話就要付出報酬啦。以一般行情來說，30,000~80,000日幣都有，各位投資人可事先向您的物業管理公司詢價。

(註3)實際在房租收入的處理上，其實有不需預繳所得稅的方法(請注意是不需預繳而非不用繳)。但因為內容較為繁瑣，此處先不另贅述

 

三、其他

 

(一)租賃契約期間

普通租賃契約一般是兩年一約，租約到期的兩個月前管理公司就會致電給租客，詢問其續租意願。若是租客有意願續約，則房東就不能強制要求租客搬走喔，租客的續租權在日本可是受到法律保障的!但租客要續租的話，在契約更新時房東就如同前文所說的一般，可依合約約定內容收取租約更新費。(另有一種契約叫定期租賃契約，但因為一般日本人租客較不喜愛此種類型契約，故在此不多做說明)

 

(二)違約金

一般雖然主要是看房東與房客的租賃契約中如何規定，但若以東京的慣例為例，大部分是一年內解約的話，房客需支付房東一個月份之租金作為違約金；但如果是居住一年後解約的話，房客只需於解約日兩個月前告知房東即可，不需支付任何違約金。

 

(三)法人契約

法人契約正如其字面上所示，是房東與「企業」簽訂之契約，而非一般自然人。法人契約的契約內容一般而言與自然人契約並無太大差別，通常有差異之處在於與違約金及解約預告期間相關的規定。

 

(四)租金調漲

由於日本現行租賃契約法是偏向保護租客權益，故房東若想調漲房租，除非相當師出有名(譬如日本國內通膨率有顯著成長…等等)，不然房客是有權拒絕接受調漲的；且若房東一意孤行，還可能會落入需與房客進行訴訟的狀況，不可不慎。

 

以上林林總總講了這麼多，若投資人不想讓自己在日本的房地產變為「負資產」，除了一開始投資物件的慎選外，後續委託信譽良好的管理公司進行租賃管理，並於簽約前仔細審視租賃管理契約內容亦是不可或缺的工作。此外，既然是在日本進行投資，就應該尊重當地的法規制度，盡量避免抱持「台灣都可以這樣，為什麼日本不行」的想法，才能讓自己的海外投資，投資得心安理得，開心順利。

 

 

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