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那些年名嘴忘了告訴你的事 -關於日本房地產投資的兩三事-
2017/04/10
相信對投資房地產情有獨鍾的投資客們，在面對台北市近年價格高騰、租金凍漲的狀況下，已紛紛開始找尋海外適合的不動產投資標的。在海外諸國中，日本因距離台灣近，再加上台人常至日本旅遊，對當地不動產市場相對熟悉，以及2012年後日幣大幅貶值…等因素，日本房地產即成了台灣投資人的海外投資熱門標的之一。但隨著投資的熱絡化，越來越多投資失敗之例子漸漸浮上檯面，同時市場上也出現許多有關日本不動產市場過熱之耳語流言，也使得國人的日本不動產投資熱潮逐漸冷卻。然而，多數日本都會區內的不動產(特別是東京23區)伴隨著安定且穩定的租金收入卻也是不爭的事實。也因此在這個多空消息交戰的市況下，多數國人對於日本房地產投資之態度，由快、狠、準轉為謹慎觀望;而一部份追求更高投報率的投資人，則轉為投資在日本仍遊走法律灰色地帶的「日租套房(Airbnb)」(註1)
有關於在日本日租套房的制度，筆者將於他日另撰專文分析，本篇文章的重點會先專注於一般租賃的房地產投資上。上一段中所提到關於「日本不動產市場過熱之耳語」，在本文中就先以各位多少都耳聞過的劉黎兒女士的幾篇部落格文章為例進行分析，讓讀者們了解如何正確判讀市場上眾多情報的真偽。
劉女士在2014.9~2015.7大約一年間，於民報陸陸續續發表了4篇名為「你還敢在日本買房子嗎」的專欄系列文章，就讓筆者來一一剖析文章中哪些內容基本上無誤、而哪些內容多少具有渲染成份。劉女士在2014.9.10的「你還敢在日本買房子嗎」一文中提到「…日本總務省7月底剛公佈…空屋率高達13.5％，空屋數及空房率都創下史上新高，而且眼看再6年，亦即2020年就會達40%」。的確，日本政府總務省在最近一次的住宅・土地統計調査報告(H25, 2013)中，下有「本次空屋率為13.5%，為過去最高」這樣的結論，但很明顯該語句後並沒有「2020年空屋率會達到40%」這樣聳動的文字。有基本統計知識的人應該都知道，要預測未來的數據，最簡單也最常被使用的統計方法為趨勢預測。現在假設劉女士用了趨勢預測法，預測出2020年空屋率會到達40%，那照道理說5年前，2008年的報告中，應該會出現比2013低出許多的數據，如此一來在趨勢預測下2020年空屋率才有可能遽升到40%。而2008年日本全國的空屋率是多少呢?答案是13.1%，比起2013年的數據只少了0.4%。以這樣的數據基礎來針對2020年的空屋率進行趨勢預測，能得出40%這樣的結果，我想不是劉女士具有預測未來的能力(註2)，就是筆者的統計學知識出問題了。
情報真偽判斷重點其一：看到聳動的數據時，請別忘了思考其數據推測方法是否合理
(註1)在日本於2016年底通過「民泊新法」後，除了申請通過成為國家戰略特區的地方外，皆能允許條件申請經營Airbnb，但會受年經營天數180天之限制。國家戰略特區則適用特區民泊法，年經營天數雖然不受限，但仍需以地方自治體的所訂定之相關法規為依規。截至目前(2017.4)只有大阪府、北九州市及東京都的大田區允許申請經營Airbnb
(註2)假設劉女士預測為真，且2013年後日本國內住宅總數到2020年都不變的前提下，要達到空屋率40%，意即2020年時要比2013年多出1600萬戶的空屋(2013年時日本國內住宅總量為6030萬戶，空屋為820萬戶)。若再假設原本每一戶住有2個人，要多出1600萬戶的空屋就代表自2013年後7年內必須沒有任何外國人移居日本，且有3000萬人以上的日本人移民或死亡才有辦法達成40%的空屋率。
另外，同樣是「你還敢在日本買房子嗎」系列文中的第(二)篇中，有著這樣的一段文字「…房租確確實實是在下跌或暴跌中，因為日本房子實在是供過於求，沒人住的空屋越來越多，房租怎麼可能上漲呢？」。在這一段文字中，部分是事實，部份卻有著邏輯上的謬誤。當各位讀者看到這樣的描述時，心中應該立馬要浮現幾個質疑：
- 是日本哪裡沒人住的空屋越來越多呢?日本可是有 47個都道府縣，而東京都心部也有23個區，每個都道府縣及每個區的市況都不同，全部一言以蔽之的判斷方式在資料分析上是會產生盲點的。
- 空屋是透天的空屋約來越多呢?還是木造鋼骨公寓的空屋越來越多呢?還是一般公寓華廈的空屋越來越多呢?此處在資料判斷上的謬誤如上一點。
- 劉女士的資料來源是哪裡?還是她是因為看到總務省所公佈空屋率是過去最高的這個消息後，就想當然爾地推論房租一定會暴跌呢?
在這個網路的時代，要查到東京都或日本其他地方大城市的租賃價格，相信對大部分的投資人來說並非難事。要不然問問周邊有投資日本不動產的朋友，或是在台灣有協助做日本不動產租賃管理的公司，請他們提供近年租金收受的報表，相信都會比「看到黑影就開槍」的思考模式來得妥適。圖一是筆者所整理出，近10年東京23區與台北市公寓華廈租賃價格與地價變化之折線圖，由圖中可以看出在發生金融風暴後，23區住宅租金確實有下跌，但到了2012年後便已回穩，地價亦呈現微幅上漲之趨勢。劉女士所稱的「租金暴跌」，因為筆者並未研究日本47個都道府縣的租金價格，所以如果她是指某個縣市的話，筆者並無法判斷是否屬實；但若她是指東京23區的話，則「暴跌」一詞確實是誇張了
圖一
情報真偽判斷重點其二：與其看到黑影就開槍，不如多看多聽多問多Google
最後一篇要提出來與大家分享的文章，是劉女士於2016.11.2同樣於民報發表的「數字告訴你，日本房產泡沫大崩盤全面開始了」一文。文中提到「日本房產已經開始大緊縮、大崩盤了，資產價格暴跌，影響重大，新屋發售價格跟房租也會暴跌，通縮將更為加劇，而金融機關將會背負鉅額的不良債權，而這次比1990年時還要嚴重…」。對一般投資人來說，「泡沫」、「大崩盤」、「大緊縮」這類的用詞，看了實在讓人心驚膽顫，且因日本的確於1990年後出現泡沫經濟，再加上其國內無法擺脫通貨緊縮的新聞也不時在媒體上出現，不免使得劉女士的論點增添了不少實感。但這裡要提醒各位讀者的事，姑且先不論泡沫要破了是否屬實，各位讀者應該要先問問自己是否了解「泡沫」的定義是什麼。
為了方便讀者了解，我們把世界上已有共識的日本1990年後10年間狀況做為「泡沫經濟崩壞」的定義，並且集中焦點在於東京房地產價格的變化。而東京的房地產市場在所謂的「泡沫經濟崩壞」時期發生了什麼事呢?我們這裡以日本總務局發布的市街地價格指數做為評斷指標來做判讀(參考圖二)。各位讀者看出來了嗎?在房地產泡沫開始崩壞的1991年起，房地產價格出現雪崩式的滑落，到1996年為止的短短5年間，房地產價格只剩高點時期的4成。東京整體房地產價格直到2005年才真正落底，之後雖緩步回升，惟2008年底發生的全球金融海嘯使得東京不動產又開始跌價，直至2012年後才又開始回升，惟即使房地產價格出現回升，目前東京的整體房地產價格仍約只有泡沫巔峰時期的1/5左右。各位聰明的讀者看到這裡時，心理應該已有個底了，所謂「泡沫崩壞」，要先有那個「泡沫」才能「崩壞」啊。以目前東京的地價指數來看，硬要說這是另一個泡沫，而且崩壞時情況會比1990年那時嚴重的話，「那我也是醉了」。不過換個角度來想，如果只是用中性詞彙的「修正」來取代可以馬上形成討論焦點的「崩壞」，就網頁經營者的角度來說並不是個好主意，我們就也不要太追究了，讀者自己養成獨立思考不人云亦云的能力才是正道。
圖二
情報真偽判斷重點其三媒體操作目的在於吸睛，過激詞彙出現時就要特別小心
看到這裡，各位讀者對於怎麼判斷網路消息的真偽是不是已有一點心得了呢?不過筆者要提醒各位的是，世界上沒有穩賺不賠的投資，投資人所能做的，就是完善的風險控管。以日本房地產投資來說，劉女士的文章雖然有資料考據不夠嚴謹、用詞過於聳動的問題，但她所指出的部分問題卻是真實存在的!故為了能將投資風險降到最低，投資人應該要做的是慎選正確的情報來源，嚴謹且具邏輯性地解讀各項數據，做好完善的風險評估後再進行投資，如此才是能長長久久的投資之道。
※若您認為本篇撰文對於您進行日本房地產投資決策有所助益，而您想更了解日本房地產投資的市場環境與投資細節的話，歡迎您參考以下網站 http://www.sfit.com.tw/ 或是報名參加由喜飛特不動產所舉辦的日本不動產投資座談會，我們將竭誠歡迎您的來訪指教。
