最新消息
充份展现日本「龟毛」民族性的房屋租赁制度 -关于日本房地产投资的两三事(二)-
2017/04/19
对于想在日本置产的台湾投资人来说，买了房子后若非自住，马上要面临的就是怎麽找房客?如果是日本人房客要怎麽沟通?怎麽收房租?房子出问题要找谁帮忙处理…等问题。一般而言，在台湾都是由房东自行收租，自己处理房客的与物件的各项问题，好处是一切成本内化(注1)，而且可以规避所得税；但坏处就是在招租与管理上可能发生的问题百百种，房东在劳力之馀，劳心往往也是无法避免。但日本在住宅租赁管理上，则与台湾截然不同，大多数日本住宅的招租与管理，都会委託专业的物业管理公司代管，而房东与房客间若非发生严重到需要对簿公堂的问题，基本上是老死不相往来的。正是有这样完整法制化的制度存在，所以前阵子在台湾闹的沸沸扬扬的「恶房东张淑晶」事件，在日本是几乎不可能发生，因为基本上在日本没有正派的物管公司，会为了凹房客那几千几万块的房租而赔上自己的商誉。看到这裡，各位读者可能已经开始对于日本租赁管理制度的细节与收费方式及标准感到好奇。
「你们的心声，我们听到了」!
现在就让笔者马上来为各位读者分层解析「日本租赁管理制度的爱与愁」。
(註1)部分台灣人習慣覺得自己來＝無本生意，但實際上並未考量自身的時間成本與無法量化的精神耗損，故本文以「成本內化」一詞取代「零成本」
一、租赁面
礼金、敷金、续约更新费、招租奖励金(Incentive Fee)、仲介手续费、更新(续约)手续费等6个物件租赁时常见的名词，相信对大部分台湾人来说是「有点熟又不太熟」的词彙。简单来说，6个名词可先归纳为2个群组，分别是「房客要出的 (礼金、敷金、租约更新费) 」跟「房东要出的 (招租奖励金、仲介手续费、更新(续约)手续费) 」。以下就词彙的背景定义与金额分别进行说明。
(一)敷金
敷金就等同台湾人说的押金，这笔钱在房客入住时由房客缴纳给物管公司，但大部分情况会由物管公司代为保管而不会汇进房东的户头。而这笔钱的用处，在于未来房客若是退租时，物件回復原状所需的清洁修缮费会由该笔款项直接扣除，并採多退少补方式处理。敷金金额视情况而定，市场上行情大约是1~2个月的租金，如物件条件竞争激烈时，有时会以0押金来招揽房客。上述条件将由房东与物管公司依物件条件与客户背景讨论后决定。
(二)礼金
礼金对所有非日本人的外国人来说，其实是一笔谜一般的费用，因为它讲白了就是「我的房子很抢手很多人要租，你想租的话就多付一点钱感谢我租给你吧」的一笔费用，并没有什麽冠冕堂皇的收取理由。正因为如此，很多外国人在日本租房子时，因为觉得这笔支出有点莫名其妙，所以都会指定要找不收礼金的物件(包括笔者在内…)。但其实如果屋主所持有的物件在租赁市场上真的非常抢手的话，大部分日本人是会愿意多出这一笔钱的。不过也因为不喜欢付礼金的日本人也越来越多，租赁市场上于是就出现一些有趣的招租手法。像是有些物件虽然标榜不收礼金，但它的租金其实比起同地段的相似物件贵了几千块，以日本大多数一次契约要订两年的方式来看，这种不收礼金的物件其实最后房客总共付出的成本比较收礼金者是更高的! 礼金金额与敷金相同，市场上行情大约是1~2个月的租金，而该物件是否具备收取礼金的条件，建议屋主以物管公司的建议为准，毕竟若为了强求礼金造成房屋难以出租，是有可能会落入得不偿失的窘境啊。
(三)续约更新费
另一个对外国人来讲也是有点谜的费用，就是续约更新费了。如同前文中所述，日本大部份的住宅租赁契约是两年一约，那契约到期了怎麽办呢?就要更新租赁契约。而在日本(至少在关东)更新租赁契约，房客是要付费的，一般是一个月份的租金!这笔费用真要追究缘由的话，只能说是一笔房客给房东「感谢你继续让我住在这裡」的谢礼，够「有礼」但「没理」了吧?但话说回来，对于房客来说，虽然是一笔有点讨厌的费用，但对于房东来说，可就犹如「天上掉下来的礼物」啊!
(四))招租奖励金
招租奖励金(Incentive Fee)其实就是房东给其他租赁仲介业者的业绩奖金，让房东的物件可以由各家仲介业者带看，并感谢业务在招租上的努力。这笔钱可由房东自行评估出租难易度后，决定要不要有这笔花费。不过俗话说得好，「重赏之下必有勇夫」，由人性角度出发来看，读者如果自己是仲介的话，条件类似但一个你租出去有奖金，一个没有的话，你会优先推荐哪一个?相信答案自不待言。招租奖励金金额视情况而定，市场上行情大约是1个月的租金，房东可视招租状况决定是否加码。
(五)仲介手续费
仲介手续费就如同字面上的意义，是付给仲介处理所有招租相关业务的手续费，这笔费用原则上是必要性的支出(注2)；而手续费金额的部分，一般规定是1个月的租金。
(六)更新(续约)手续费
2年租約到期續約時，支付給協助續約事項的管理公司的報酬費用。一般而言是房客支付的續約更新費的百分之50作為手續費。2年租约到期续约时，支付给协助续约事项的管理公司的报酬费用。一般而言是房客支付的续约更新费的百分之50作为手续费。
(注2)因笔者并无法100%确定日本国内是否有不收招租仲介手续费的物业管理公司，为求内容客观之故，文中用了「原则上」一词来修饰语句。
二、管理面
房东在委託物业管理公司协助代管时，主要会发生管理委託费用、税务处理委託费用(实际上是付给税理士而非管理公司)两大费用，以下就这两项物业管理面支出名目的背景定义与金额分别进行说明。
(一)管理委託费用
管理公司毕竟不是做义工，所以房东应该要付给管理公司的酬劳还是要给的。这笔费用的市场行情价是物件月租金的5%，虽然市面上亦有许多削价竞争的管理公司，愿意接受低于5%的酬金行情。但俗话说得好「羊毛出在羊身上」，笔者虽然不敢说该些业者的服务品质一定会打折扣，但风险基本上一定是比较高的。另外也有一些例子，是海外投资人为贪图每个月较便宜的代管费，选了名不见经传的小公司，结果最后公司负责人捲款潜逃，造成投资人求偿无门，不可不慎。。
除了一般的代管方式，相信不少投资人也有听过「保证租金」这个名词。其实这个名词简单来说，就是你先把房子租给管理公司，管理公司再租给其他房客，房东实际上每个月是向管理公司收取租金，而非房客。这个方式的好处，在于投资人可以完全避开空屋风险，因为你的「房客」就是管理公司本身，空屋风险等于是转嫁到管理公司上。不过有得必有失，管理公司负担了空屋的风险，自然就不可能以市场行情价向你承租，相信这个道理大部份的人都懂。那「保证租金」的行情大概是多少呢?以一般行情来说，管理公司大约会以该区域行情价的9折向房东承租。但笔者要特别告诉各位读者的是，保证租金的合约签定、租金金额确定后，管理公司才会开始招租。也就是说，如果今天管理公司有本事以高于区域行情找到租客的话，房东可是不能因为看到最终租金比自己的签约价格高，就要求解除保证租金的契约喔!讲到最后还是那句老话，海外投资前请充分检视当地市场并评估好自己的风险承担能力，确实遵守当地的游戏规则才是长久投资之道。
(二)税务处理委託费用
在人家的地盘上赚钱却不想缴税，不只在道德上过意不去，也是犯法的行为。原则上外国人在日本的不动产收入，要先预缴20.42%的所得税后，于次年再向相关主管机关申请退税(注3)。而申请退税，需要有合法签证的税理士代为执行，想当然尔，要人提供技术服务的话就要付出报酬啦。以一般行情来说，30,000~80,000日币都有，各位投资人可事先向您的物业管理公司询价。
(注3)实际在房租收入的处理上，其实有不需预缴所得税的方法(请注意是不需预缴而非不用缴)。但因为内容较为繁琐，此处先不另赘述
三、其他
(一)租赁契约期间
普通租赁契约一般是两年一约，租约到期的两个月前管理公司就会致电给租客，询问其续租意愿。若是租客有意愿续约，则房东就不能强制要求租客搬走喔，租客的续租权在日本可是受到法律保障的!但租客要续租的话，在契约更新时房东就如同前文所说的一般，可依合约约定内容收取租约更新费。(另有一种契约叫定期租赁契约，但因为一般日本人租客较不喜爱此种类型契约，故在此不多做说明)
(二))违约金
一般虽然主要是看房东与房客的租赁契约中如何规定，但若以东京的惯例为例，大部分是一年内解约的话，房客需支付房东一个月份之租金作为违约金；但如果是居住一年后解约的话，房客只需于解约日两个月前告知房东即可，不需支付任何违约金。
(三)法人契约
法人契约正如其字面上所示，是房东与「企业」签订之契约，而非一般自然人。法人契约的契约内容一般而言与自然人契约并无太大差别，通常有差异之处在于与违约金及解约预告期间相关的规定。
(四)租金调涨
由于日本现行租赁契约法是偏向保护租客权益，故房东若想调涨房租，除非相当师出有名(譬如日本国内通膨率有显着成长…等等)，不然房客是有权拒绝接受调涨的；且若房东一意孤行，还可能会落入需与房客进行诉讼的状况，不可不慎
以上林林总总讲了这麽多，若投资人不想让自己在日本的房地产变为「负资产」，除了一开始投资物件的慎选外，后续委託信誉良好的管理公司进行租赁管理，并于签约前仔细审视租赁管理契约内容亦是不可或缺的工作。此外，既然是在日本进行投资，就应该尊重当地的法规制度，尽量避免抱持「台湾都可以这样，为什麽日本不行」的想法，才能让自己的海外投资，投资得心安理得，开心顺利。
※若您认为本篇撰文对于您进行日本房地产投资决策有所助益，而您想更了解日本房地产投资的市场环境与投资细节的话，欢迎您参考以下网站http://www.sfit.com.tw/zh-CN/或是报名参加由喜飞特不动产所举办的日本不动产投资座谈会，我们将竭诚欢迎您的来访指教。
