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那些年名嘴忘了告诉你的事 -关于日本房地产投资的两三事-

2017/04/10

   相信对投资房地产情有独锺的投资客们，在面对台北市近年价格高腾、租金冻涨的状况下，已纷纷开始找寻海外适合的不动产投资标的。在海外诸国中，日本因距离台湾近，再加上台人常至日本旅游，对当地不动产市场相对熟悉，以及2012年后日币大幅贬值…等因素，日本房地产即成了台湾投资人的海外投资热门标的之一。但随着投资的热络化，越来越多投资失败之例子渐渐浮上檯面，同时市场上也出现许多有关日本不动产市场过热之耳语流言，也使得国人的日本不动产投资热潮逐渐冷却。然而，多数日本都会区内的不动产(特别是东京23区)伴随着安定且稳定的租金收入却也是不争的事实。也因此在这个多空消息交战的市况下，多数国人对于日本房地产投资之态度，由快、狠、准转为谨慎观望;而一部份追求更高投报率的投资人，则转为投资在日本仍游走法律灰色地带的「日租套房(Airbnb)」(注1)

有关于在日本日租套房的制度，笔者将于他日另撰专文分析，本篇文章的重点会先专注于一般租赁的房地产投资上。上一段中所提到关于「日本不动产市场过热之耳语」，在本文中就先以各位多少都耳闻过的刘黎儿女士的几篇部落格文章为例进行分析，让读者们了解如何正确判读市场上众多情报的真伪。

刘女士在2014.9~2015.7大约一年间，于民报陆陆续续发表了4篇名为「你还敢在日本买房子吗」的专栏系列文章，就让笔者来一一剖析文章中哪些内容基本上无误、而哪些内容多少具有渲染成份。刘女士在2014.9.10的「你还敢在日本买房子吗」一文中提到「…日本总务省7月底刚公佈…空屋率高达13.5％，空屋数及空房率都创下史上新高，而且眼看再6年，亦即2020年就会达40%」。的确，日本政府总务省在最近一次的住宅・土地统计调査报告(H25, 2013)中，下有「本次空屋率为13.5%，为过去最高」这样的结论，但很明显该语句后并没有「2020年空屋率会达到40%」这样耸动的文字。有基本统计知识的人应该都知道，要预测未来的数据，最简单也最常被使用的统计方法为趋势预测。现在假设刘女士用了趋势预测法，预测出2020年空屋率会到达40%，那照道理说5年前，2008年的报告中，应该会出现比2013低出许多的数据，如此一来在趋势预测下2020年空屋率才有可能遽升到40%。而2008年日本全国的空屋率是多少呢?答案是13.1%，比起2013年的数据只少了0.4%。以这样的数据基础来针对2020年的空屋率进行趋势预测，能得出40%这样的结果，我想不是刘女士具有预测未来的能力(注2)，就是笔者的统计学知识出问题了。

情报真伪判断重点其一：看到耸动的数据时，请别忘了思考其数据推测方法是否合理

(注1)在日本于2016年底通过「民泊新法」后，除了申请通过成为国家战略特区的地方外，皆能允许条件申请经营Airbnb，但会受年经营天数180天之限制。国家战略特区则适用特区民泊法，年经营天数虽然不受限，但仍需以地方自治体的所订定之相关法规为依规。截至目前(2017.4)只有大坂府、北九州市及东京都的大田区允许申请经营Airbnb

(注2)假设刘女士预测为真，且2013年后日本国内住宅总数到2020年都不变的前提下，要达到空屋率40%，意即2020年时要比2013年多出1600万户的空屋(2013年时日本国内住宅总量为6030万户，空屋为820万户)。若再假设原本每一户住有2个人，要多出1600万户的空屋就代表自2013年后7年内必须没有任何外国人移居日本，且有3000万人以上的日本人移民或死亡才有办法达成40%的空屋率。

另外，同样是「你还敢在日本买房子吗」系列文中的第(二)篇中，有着这样的一段文字「…房租确确实实是在下跌或暴跌中，因为日本房子实在是供过于求，没人住的空屋越来越多，房租怎麽可能上涨呢？」。在这一段文字中，部分是事实，部份却有着逻辑上的谬误。当各位读者看到这样的描述时，心中应该立马要浮现几个质疑：

1.是日本哪裡没人住的空屋越来越多呢?日本可是有 47个都道府县，而东京都心部也有23个区，每个都道府县及每个区的市况都不同，全部一言以蔽之的判断方式在资料分析上是会产生盲点的。

2.空屋是透天的空屋约来越多呢?还是木造钢骨公寓的空屋越来越多呢?还是一般公寓华厦的空屋越来越多呢?此处在资料判断上的谬误如上一点。

3.刘女士的资料来源是哪裡?还是她是因为看到总务省所公佈空屋率是过去最高的这个消息后，就想当然尔地推论房租一定会暴跌呢?

在这个网路的时代，要查到东京都或日本其他地方大城市的租赁价格，相信对大部分的投资人来说并非难事。要不然问问周边有投资日本不动产的朋友，或是在台湾有协助做日本不动产租赁管理的公司，请他们提供近年租金收受的报表，相信都会比「看到黑影就开枪」的思考模式来得妥适。图一是笔者所整理出，近10年东京23区与台北市公寓华厦租赁价格与地价变化之折线图，由图中可以看出在发生金融风暴后，23区住宅租金确实有下跌，但到了2012年后便已回稳，地价亦呈现微幅上涨之趋势。刘女士所称的「租金暴跌」，因为笔者并未研究日本47个都道府县的租金价格，所以如果她是指某个县市的话，笔者并无法判断是否属实；但若她是指东京23区的话，则「暴跌」一词确实是夸张了

图一

情报真伪判断重点其二：与其看到黑影就开枪，不如多看多听多问多Google

   最后一篇要提出来与大家分享的文章，是刘女士于2016.11.2同样于民报发表的「数字告诉你，日本房产泡沫大崩盘全面开始了」一文。文中提到「日本房产已经开始大紧缩、大崩盘了，资产价格暴跌，影响重大，新屋发售价格跟房租也会暴跌，通缩将更为加剧，而金融机关将会背负钜额的不良债权，而这次比1990年时还要严重…」。对一般投资人来说，「泡沫」、「大崩盘」、「大紧缩」这类的用词，看了实在让人心惊胆颤，且因日本的确于1990年后出现泡沫经济，再加上其国内无法摆脱通货紧缩的新闻也不时在媒体上出现，不免使得刘女士的论点增添了不少实感。但这裡要提醒各位读者的事，姑且先不论泡沫要破了是否属实，各位读者应该要先问问自己是否了解「泡沫」的定义是什麽。

为了方便读者了解，我们把世界上已有共识的日本1990年后10年间状况做为「泡沫经济崩坏」的定义，并且集中焦点在于东京房地产价格的变化。而东京的房地产市场在所谓的「泡沫经济崩坏」时期发生了什麽事呢?我们这裡以日本总务局发布的市街地价格指数做为评断指标来做判读(参考图二)。各位读者看出来了吗?在房地产泡沫开始崩坏的1991年起，房地产价格出现雪崩式的滑落，到1996年为止的短短5年间，房地产价格只剩高点时期的4成。东京整体房地产价格直到2005年才真正落底，之后虽缓步回升，惟2008年底发生的全球金融海啸使得东京不动产又开始跌价，直至2012年后才又开始回升，惟即使房地产价格出现回升，目前东京的整体房地产价格仍约只有泡沫巅峰时期的1/5左右。各位聪明的读者看到这裡时，心理应该已有个底了，所谓「泡沫崩坏」，要先有那个「泡沫」才能「崩坏」啊。以目前东京的地价指数来看，硬要说这是另一个泡沫，而且崩坏时情况会比1990年那时严重的话，「那我也是醉了」。不过换个角度来想，如果只是用中性词彙的「修正」来取代可以马上形成讨论焦点的「崩坏」，就网页经营者的角度来说并不是个好主意，我们就也不要太追究了，读者自己养成独立思考不人云亦云的能力才是正道。

图二

情报真伪判断重点其三：媒体操作目的在于吸睛，过激词彙出现时就要特别小心

看到这裡，各位读者对于怎麽判断网路消息的真伪是不是已有一点心得了呢?不过笔者要提醒各位的是，世界上没有稳赚不赔的投资，投资人所能做的，就是完善的风险控管。以日本房地产投资来说，刘女士的文章虽然有资料考据不够严谨、用词过于耸动的问题，但她所指出的部分问题却是真实存在的!故为了能将投资风险降到最低，投资人应该要做的是慎选正确的情报来源，严谨且具逻辑性地解读各项数据，做好完善的风险评估后再进行投资，如此才是能长长久久的投资之道。

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